Какие объекты недвижимости облагаются налогом

Содержание

Часть VI. Важные нюансы налога на имущество

Если с налогообложением недвижимости физических лиц в настоящее время более или менее понятно (с 2020 года в субъектах он исчисляется исходя из кадастровой стоимости (кроме Севастополя), то с налогообложением объектов недвижимости организаций дела обстоят сложнее.

Налог на имущество организаций пока что отличается своей двойственной природой, которая проявляется в нескольких вариантах его исчисления. Так, по общему правилу согласно ст. 375 НК РФ его налоговая база определяется как среднегодовая (балансовая) стоимость недвижимого имущества, являющегося объектом налогообложения. Однако для некоторых объектов недвижимости она рассчитывается по кадастровой стоимости. Разграничение «балансовых» и «кадастровых» объектов в данном случае имеет огромное значение, так как на практике кадастровая стоимость гораздо больше балансовой, что в свою очередь больше обременяет владельцев «кадастровой недвижимости», увеличивая их налоговое бремя (конечно, бывают и обратные примеры).

К кадастровым объектам недвижимости (налоговая база которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости) относятся:

объекты недвижимости иностранных организаций, которые осуществляют свою деятельность на территории России через представительства;
объекты недвижимости и незавершенного строительства, размещенные на участках земли с назначением «ведение личного подсобного хозяйства», «садово-огородническая деятельность» и/или «ИЖС»;
административно-торговые центры (административно-деловые центры, торговые центры (комплексы), нежилые помещения, используемые под офисы, торговые точки, точки общественного питания и бытового обслуживания или предназначенные для такого использования по сведениям ЕГРН и/или документам технического учета (инвентаризации).

В отношении объектов пункта 1 и 2 налогооблагаемая база определяется на основе кадастровой стоимости уже просто при наличии закона субъекта РФ, где установлена соответствующая обязанность (а это – во всех субъектах РФ).

А вот объекты недвижимости пункта 3 должны быть включены в специальный региональный «Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база в соответствующем году определяется как кадастровая стоимость», который ежегодно утверждается исполнительным органом субъекта Российской Федерации и часто актуализируется. Их кадастровая стоимость должна быть определена и внесена в ЕГРН (Подпункт 1 п. 7 ст. 378.2. НК РФ). Соответственно, если на 1 января текущего года объекта недвижимости нет в данном перечне или/и кадастровая стоимость определена уже в течение года, то налог будет считаться по балансовой стоимости (см., Письмо Минфина России от 28.12.2018 № 03-05-05-01/95999).

«Кадастровые объекты» и региональные перечни недвижимости

При рассмотрении административно-торговых объектов нельзя забывать об определении этих самых объектов, ведь только после этого возможно говорить об их налогообложении по кадастровой стоимости. Так, согласно п. 3 и п.4 Ст. 378.2 НК РФ административно-торговым объектом признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному/ нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

здание расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования (ВРИ) которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения/ торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
здание предназначено для использования или фактически используется в целях размещения вышеупомянутых объектов.

При этом, в основе предназначенного и фактического использования лежит 20-процентный критерий, то есть:

здание признается предназначенным для соответствующего использования, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания в соответствии со сведениями из ЕГРН или документами технического учета предусматривает такое использование в целях размещения офисов, офисной инфраструктуры (приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки) / торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
здание фактические используется в соответствующих целях, если не менее 20% его общей площади фактически используется для размещения объектов.

Хоть ранее мы и говорили о том, что земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости в налоговом пространстве рассматриваются отдельно, здесь же мы видим, что ВРИ земельного участка может повлиять на налогообложение находящегося на нем здания. Формально может показаться, если среди ВРИ земельного участка (а их может быть несколько) есть тот, что допускает размещение административно-торговых объектов, то все здания на этом участке автоматически могут быть включены в Перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости.

И такие прецеденты имелись, например, когда Правительство Москвы на этом основании включило здания трансформаторных подстанций в соответствующий Перечень (исключения же из данного Перечня удалось достичь в судебном порядке – Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 16.03.2018 N 5-АПГ18-2).

Точку в этом вопросе в 2020 году Конституционный Суд РФ, указав, что в отношении административно-торгового объекта нельзя рассчитывать налог по кадастровой стоимости, ссылаясь лишь на вид разрешенного использования земельного участка, предусматривающий размещение таких объектов. Необходимо исследовать вопрос о фактическом использовании объекта недвижимости для соответствующих целей (Постановление Конституционного Суда РФ от 12.11.2020 N 46-П «По делу о проверке конституционности подпункта 1 пункта 4 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой открытого акционерного общества «Московская шерстопрядильная фабрика»).
Это определенно является верным шагом, направленным на справедливую и верную оценку объекта недвижимости в целях налогообложения, ведь зачастую инспекторы, занимающиеся формированием Перечней объектов недвижимости, заполняют графу с видом разрешенного использования земельного участка в акте осмотра объекта недвижимости без выезда на место, а руководствуясь только спутниковыми снимками и сведениями ЕГРН.

К административно-торговым объектам не относятся объекты, предназначенные или используемые (в том числе арендаторами) для социальных, медицинских, образовательных, научных, производственных и иных аналогичных целей, если они не отвечают вышеупомянутым критериям (Письмо Минфина России «О возможности обложения налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости зданий и помещений, используемых (в том числе арендаторами) для научных, производственных целей» от 17.11.2020 N 03-05-04-01/99793).
Однако представляется возможной ситуация, когда в административном здании промышленного предприятия сдается в аренду «офисное» помещение площадью 20 процентов от общей площади здания. В таком случае налог на имущество будет рассчитываться по кадастровой стоимости.
Таким образом, чтобы установить, по какой стоимости вы должны исчислять налогооблагаемую базу, необходимо определить, относится ли ваша недвижимость к категориям объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Если нет, то речь будет идти о среднегодовой (балансовой) стоимости. Когда субъект РФ включает в Перечень имущество ошибочно, необходимо добиваться исключения из Перечня. При наличии подтверждающих лицензий, договоров, а также уставных документов с указанными кодами видов экономической деятельности, при соответствующем фактическом использовании исключение из списка «кадастровых объектов» практически гарантировано, что подтверждают положительные судебные решения (№ 5-АПГ17-22, N 5-АПГ18-2, № 5-АПГ16-116).

Переход на кадастровую стоимость по инициативе владельца недвижимости

Решение об определении налогооблагаемой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости не исключает возможность перехода на оплату налога по кадастровой стоимости по инициативе владельца недвижимости. Такая необходимость может возникнуть в случаях превышения среднегодовой (балансовой) стоимости над кадастровой. Если есть основания полагать, что ваш объект недвижимости незаконно не внесен в Перечень, то необходимо подать заявление в орган исполнительной власти субъекта, формирующий Перечень, о внеплановом обследовании объекта недвижимости и включении его в соответствующий Перечень в целях налогообложения по кадастровой стоимости, то есть доказать необходимость изменения Перечня в части включения необходимого объекта недвижимости.

Как облагаются налогом помещения

Если выше речь шла об отдельных административно-торговых объектов как зданиях, то, как быть с нежилыми помещениями? Если они фактически используются под офисы, торговые точки, точки общественного питания и бытового обслуживания или предназначены для такого использования по сведениям ЕГРН и/или документам технического учета (инвентаризации), то облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости. При этом, согласно п.5 ст. 378.2 НК РФ здесь также действует правило 20 процентов в отношении фактически используемых помещений: фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Особенность заключается в том, что, если кадастровая стоимость для помещения не определена, то налогооблагаемая база определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (налогооблагаемая база= площадь помещения/площадь здания Х кадастровая стоимость здания). Такое правило не применятся в случаях, когда стоимость помещений в совокупности выше кадастровой стоимости здания и когда для помещения отдельно определена кадастровая стоимость.

Мы публикуем серию статей «Налоги на недвижимость».

Нам важно не только поделиться знаниями с Вами, но и получить от Вас обратную связь по каждой статье. Заметили ошибку или неточность, хотите предложить дополнение или попросить об этом нас – не стесняйтесь и обязательно пишите нам. Совместными усилиями у нас обязательно получится отличное произведение.
Самым активным мы подарим напечатанный сборник наших статей.

Часть III. Налог на недвижимость: основные понятия

Как мы писали ранее, налог на недвижимость состоит из двух однотипных налогов:
— налога на имущество организаций (Глава 30 НК РФ);
— налога на имущество физических лиц (Глава 31 НК РФ).

Под однотипностью имеется в виду налогообложение экономически однотипного недвижимого имущества юридических или физических лиц. Но следует помнить, что налог на имущество организаций региональный, то есть регулируется на федеральном и региональном уровнях, а налог на имущество физических лиц местный, то есть регулируется на федеральном и местном (муниципальном) уровне. Для полного понимания налога на недвижимость рассмотрим детальнее его основные элементы.

Налогоплательщики

Кто же должен платить налог на недвижимость? Плательщиками налога являются юридические и физические лица, обладающие соответствующим недвижимым имуществом.
Так, согласно определению организации (ст. 11 НК РФ) и субъектов налога на имущество организаций (ст. 373 НК РФ) обязанность по уплате налога вменена:
— российским юридическим лицам;
— иностранным организациям с постоянным представительством в Российской Федерации;
— иностранным организациям с недвижимым имуществом на территории Российской Федерации (в случае отсутствия постоянного представительства).

Если у организации нет надлежащего объекта налогообложения согласно статье 374 НК РФ, например, если на балансе числятся только движимые вещи, то она не обязана платить налог на имущество организаций.

Например, до 31 декабря 2020 года налог не распространяется на организации, чья недвижимость используется в рамках проведения Чемпионата Европы по футболу UEFA 2020 года в России. Однако здесь стоит учитывать, что пандемия коронавируса внесла свои изменения, и Чемпионат перенесен на лето 2021 года. В связи с этим срок подобного «временного освобождения» может быть продлен. О других «законных неплательщиках» расскажем чуть позже в этой статье.

С налогом на имущество физических лиц, соответственно, все проще. Этот налог платят все физические лица независимо от гражданства, если они имеют в собственности недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения согласно статье 401 НК РФ.

Объект налогообложения

Казалось бы, все очевидно: само словосочетание «налог на недвижимость» говорит о том, что данным налогом облагается только недвижимое имущество. Однако такая ситуация была не всегда.
Продолжительное время налог на имущество организаций распространялся как на недвижимое, так и на движимое имущество, в то время как налог на имущество физических лиц — только на недвижимость. Подобный разрыв в двух типовых налогах не один раз критиковали специалисты.

В результате налог на имущество организаций в части движимого имущества был отменен с 1 января 2019 года Федеральным законом от 03.08.2018 № 302-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», что привело к сокращению поступлений в региональные бюджеты. Фактически он стал налогом на недвижимость организаций, так как объектом налогообложения осталось только недвижимое имущество, а именно:
— недвижимое имущество, которое числится на балансе организации, как основные средства, и облагается налогом по балансовой (среднегодовой) стоимости;
— недвижимое имущество, которое находится в собственности, хозяйственном ведении организации или получено по концессионному соглашению и облагается налогом по кадастровой стоимости.

Объекты по налогу на имущество физических лиц в законе определены более конкретно, и к ним относятся:
— жилой дом, в том числе на земельном участке ЛПХ и ИЖС;
— квартира, комната;
— гараж, машино-место;
— единый недвижимый комплекс;
— объект незавершенного строительства;
— иные здания, строения, сооружения и помещения.

Как бы ни было очевидно, что налогом на недвижимость облагается только недвижимое имущество, на практике часто возникают вопросы, является ли тот или иной объект недвижимостью, какими нормами руководствоваться при разграничении движимого и недвижимого имущества для целей налогообложения. Без бутылки… глубокого погружения в законодательство и судебную практику не разобраться, поэтому подробнее этот аспект будет рассмотрен позже в отдельной статье.

Исключенное из налогообложения имущество.
Налогом на имущество организаций не облагаются:

земельные участки, водные объекты и другие природные ресурсы – потому как у земельных участков есть свой налог, а водные и природные ресурсы, как правило, являются ограниченными в обороте и находятся в федеральной собственности;
памятники истории и культуры федерального значения – государство само себе налог платить не будет;
космические объекты – сложно представить возможную выездную налоговую проверку;
имущество госоргана с военной или приравненной к ней службой – сами попробуйте с военных налоги получить;
ядерные установки, пункты хранения ядерных материалов, хранилища радиоактивных отходов;
ледоколы, суда с ядерными энергетическими установками (ЯУЭ) и суда атомно-технологического обслуживания (АТО);
суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов;
суда участников специальных административных районов, в том числе воздушные.

Налогом на имущество физических лиц, в свою очередь, не облагается общее имущество многоквартирного дома. Тому также есть объяснение: администрировать налогообложение такого имущества очень сложно. Площадь, количество комнат и собственников конкретной квартиры рассчитать не представляет труда – все данные есть в Едином государственном реестре недвижимости. Но вот тех же данных об общем имуществе в многоквартирном доме нет, поэтому было просто решено исключить это имущество из налогооблагаемого.

Налогооблагаемая база

Налогооблагаемая база, то есть стоимостная оценка объекта налогообложения, определяется двумя способами: по среднегодовой (балансовой) стоимости или кадастровой стоимости.

Среднегодовая (балансовая) стоимость – стоимость имущества, отраженная в бухгалтерском учете, которая берет в расчет первоначальную стоимость объекта (на основании индивидуальных затрат) и ежегодный износ.
Кадастровая стоимость — стоимость недвижимости по результатам государственной кадастровой оценки, которая наиболее близка к рыночной.

Статья 375 НК РФ закрепляет, что налоговой базой по налогу на имущество организаций является среднегодовая стоимость объекта. Но во-первых, далеко не всегда, а во-вторых, через несколько лет этот способ определения налоговой базы станет историей.

В некоторых случаях сейчас, а вскоре – в любом случае, используется кадастровая стоимость в соответствии со статьей 378.2 НК РФ. Так, организации должны платить налог на имущество по кадастровой стоимости:

Найти соответствующий Перечень, который действует в конкретном субъекте Российской Федерации, Вы можете с помощью реестра региональных перечней — мы специально для Вас его подготовили.

с жилых помещений, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного строительства, а также садовых домов и строений на земельных участках ЛПХ и ИЖС.

Кроме того, когда иностранная организация не осуществляет свою деятельность через постоянное представительство или просто не использует объекты недвижимости, она также уплачивает налог по кадастровой стоимости.

В отношении налога на имущество физических лиц налогооблагаемая база всегда определяется как кадастровая стоимость объекта.

Ранее использовалась инвентаризационная стоимость, которую определяло Бюро технической инвентаризации (БТИ) с учетом первоначальной стоимости (на основании общих затрат) и износа объекта недвижимости.
В соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» от 04.10.2014 № 284-ФЗ инвентаризационная стоимость не применяется с 1 января 2020 года. Если до этого срока регион не перешел на порядок определения налогооблагаемой базы по кадастровой стоимости, то используется инвентаризационная стоимость объекта по данным на 1 марта 2013 года.

Отметим, что налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости имеет свои нюансы (особенности), о которых подробнее мы расскажем в отдельной статье.

Налоговые ставки

Согласно статье 380 НК РФ региональные ставки налога на имущество организаций не могут превышать 2,2 %, а для объектов недвижимости, облагаемых налогом по кадастровой стоимости – 2 %.

Ставки налога могут дифференцироваться в зависимости от категории налогоплательщика и объекта налогообложения. Например, в Пермском крае действуют дифференцированные ставки 0,6-1,1 % на объекты, используемые в строительстве, рыболовстве, сельском хозяйстве[1]. На федеральном уровне для объектов газодобычи, добычи полезных ископаемых и некоторых других объектов, перечень которых установлен Распоряжением Правительства РФ от 22.11.2017 № 2595-р, ставка налога определена на уровне 0 %. Это некое скрытое исключение объектов из перечня налогооблагаемых: они как бы налогом облагаются, но по ставке «0%».

Ставки налога на имущество физических лиц зависят от вида и стоимости объекта. Так, в отношении жилого дома, квартиры, комнаты, гаража, машино-места ставка не может превышать 0,1 %, в отношении иного имущества – 0,5 %, но, если оно дороже 300 млн – 2 %.
При этом нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), базовые ставки могут быть уменьшены до нуля либо увеличены, но не более чем в три раза.

Для более удобного способа получения информации о ставках по субъектам Российской Федерации мы подготовили для Вас специальный реестр или можете получить справочную информацию о ставках налога на сайте ФНС России.

Налоговые льготы

Налоговые льготы в виде освобождения от уплаты налога или уменьшения размера бывают федеральные и региональные.
На федеральном уровне закреплен довольно большой перечень лиц, которые освобождаются от уплаты налога на имущество организаций. Согласно статье 381 НК РФ он включает в себя:

общественные организации инвалидов[2]
коллегии адвокатов, адвокатские бюро и юридические консультации;
инновационные научно-технические центры;
управляющие компании, участники экономических зон;
некоторые фармацевтические компании и другие организации.

В данном случае налоговая льгота распространяется преимущественно только на то недвижимое имущество, что используется организацией по целевому назначению.

На региональном уровне устанавливаются дополнительные налоговые льготы, которые действует только на территории конкретного субъекта Российской Федерации. Например, благодаря подобной налоговой льготе в Москве налог на имущество не платят жилищно-строительные кооперативы, религиозные организации[3], в Красноярском крае – спортивные и медицинские организации по территориальным программам[4], а в Челябинской области для организаций, которые осуществляют благотворительную деятельность, возможно уменьшить сумму налога до 50 %[5].

Льготы по налогу на имущество физических лиц подразделяются на федеральные и местные.
Перечень лиц, которые освобождены от уплаты налога на имущество физических лиц, содержится в статье 407 НК РФ (федеральная льгота) и включает в себя такие категории граждан как:

Герои СССР и Герои Российской Федерации;
пенсионеры;
инвалиды I и II групп инвалидности;
дети-инвалиды, инвалиды с детства;
участники гражданской войны, Великой Отечественной войны;
уволенные военнослужащие с выслугой более 20 лет и другие.

Граждане могут не платить налог на имущество в отношении жилых домов, квартир, их части, комнат, гаражей или машино-мест. Важно отметить, что возможно только по одному объекту каждого вида, то есть, при наличии дома и квартиры гражданин освобождается от уплаты налога в полной мере, а при наличии двух домов и квартиры за один дом необходимо будет заплатить налог.
На местном уровне устанавливаются дополнительные льготы, тем самым расширяется список «освобожденного имущества» и граждан-льготников. Так, в городе Мурманск действует льгота в размере 100 % для детей-сирот и собственников помещений в аварийных многоквартирных домах[6].

Следите за нашими публикациями в этом блоге или на сайте нашей компании «Митсан Консалтинг».

Источники
Нормативные правовые акты
1. Федеральный закон от 03.08.2018 № 302-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».
2. Федеральный закон «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» от 04.10.2014 № 284-ФЗ
3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ.
4. Закон Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и о внесении изменений в Закон Пермской области «О налогообложении в Пермском крае».
5. Закон Челябинской области от 25.11.2016 г. № 449-ЗО «О налоге на имущество организаций».
6. Закон Мурманской области № 2057-01-ЗМО от 18.11.2016
«Об установлении единой даты начала применения на территории Мурманской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» .
7. Закон Красноярского края от 08.11.2007 № 3-674 «О налоге на имущество организаций».
8. Закон г. Москвы «О налоге на имущество организаций» от 05.11.2003 № 64
9. Распоряжение Правительства РФ от 22.11.2017 № 2595-р «Об утверждении перечня недвижимого имущества, относящегося к объектам магистральных газопроводов, объектам газодобычи, объектам производства и хранения гелия, а также к объектам, предусмотренным техническими проектами разработки месторождений полезных ископаемых и иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр, или проектной документацией объектов капитального строительства и необходимым для обеспечения функционирования объектов магистральных газопроводов, объектов газодобычи, объектов производства и хранения гелия».
10. Письмо ФНС России от 10.07.2018 № БС-4-21/[email protected] «О направлении письма Минфина России о применении положений пункта 3 статьи 346.1 Налогового кодекса Российской Федерации»
11. Письмо Минфина России от 23.06.2009 № 03-05-05-01/36
12. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации»

[1] Закон Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и о внесении изменений в Закон Пермской области «О налогообложении в Пермском крае»
[2] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148
[3] Закон г. Москвы «О налоге на имущество организаций» от 05.11.2003 № 64
[4] Закон Красноярского края от 08.11.2007 № 3-674 «О налоге на имущество организаций»
[5] Закон Челябинской области от 25.11.2016 г. № 449-ЗО «О налоге на имущество организаций»
[6] Закон Мурманской области «Об установлении единой даты начала применения на территории Мурманской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» № 2057-01-ЗМО от 18.11.2016.